Cláusulas suelo: 99% de casos ganados. No pierda más tiempo y pida su devolución.
La trampa de las cláusulas suelo en préstamos hipotecarios: seguirás pagando una cuota alta aunque bajen los intereses.
Si su hipoteca tiene cláusula suelo, no se beneficia de los bajos tipos de interés actuales
Tabla de contenidos
¿Qué es la cláusula suelo?
Puedes tener información más específica en nuestra web clausulasuelo.es, dedicada en exclusiva a informar sobre este tipo de cláusulas.
La cláusula suelo no es más que una trampa puesta en su escritura de préstamo hipotecario.
Sirve para que el banco se asegure siempre cobrar un tipo de interés mínimo por mucho que bajen los intereses.
Y, ¿por qué razón decimos que es una trampa?
Muy sencillo: cuando usted contrata un préstamo, lo más importante que considera son tres cosas: la cuantía, la duración, y el tipo de interés.
¿Y esto? ¿por qué?
Pues porque en función de estos factores va a pagar una cuota mayor o menor, y usted sabe si puede hacer frente a los pagos o no.
Cualquier contrato de préstamo fija esencialmente estas tres premisas.
La cuantía suele venir dada por el valor o el precio de la vivienda que usted va a comprar.
La duración se va a establecer normalmente a su conveniencia, sabiendo que cuanto más tarde en devolver el préstamo más va a pagar de intereses.
¿Dónde está el engaño en la hipoteca?
La mayoría de personas prefiere plazos largos, para que le sea cómoda la devolución del préstamo, aunque este le cueste más caro.
El interés se suele establecer acordando un tipo de referencia, habitualmente el Euríbor, incrementado con un porcentaje, lo que se llama «un diferencial».
Es decir, si usted tiene su préstamo referenciado a Euríbor más 1 punto, si el Euríbor está a 0,50 puntos, su interés debería ser de 1,50.
Si el Euríbor baja, como pasa ya desde 2015, en que está en tasas negativas, su interés baja también.
En el ejemplo puesto usted pagaría solo un 1% de interés, ya que solo pagaría el diferencial.
¿Cuál es el problema? Pues que si usted tiene cláusula suelo, podrá beneficiarse de las bajadas de tipos solo hasta que alcancen el «tipo mínimo» de la cláusula suelo.
O sea, que si usted tiene la dichosa cláusula suelo, con un tipo, por ejemplo, de un 3%, por mucho que baje el Euríbor usted va a pagar como mínimo el 3%.
Límites a la variación de los tipos de interés
¿De dónde viene el engaño? Busque usted su escritura de hipoteca y léala tranquilamente.
Verá cómo está fijado el tipo, y que unas cláusulas más adelante, así, como quien no quiere la cosa, se encontrará una que dirá más o menos lo siguiente:
«Límites a la variación de los tipos de interés: se establece que el tipo mínimo del interés al que se concede este préstamo es de ?%. En caso de subida de tipos, el tipo máximo que se podrá aplicar es del ?? %»
Esta es la cláusula suelo.
Y aquí ya tenemos el engaño completo.
Nos establecen un tipo mínimo (cláusula suelo) y un tipo máximo (cláusula techo).
La primera es fácilmente alcanzable, teniendo en cuenta que desde el mes de julio de 2008 en que el Euríbor alcanzó su valor máximo, casi 5,40 puntos, no ha hecho más que bajar.
¿Cláusula techo?
En cambio, la segunda, el tipo máximo, la cláusula techo, la ponen en el 12, 15 o 20%.
Sin embargo, los bancos saben que estos intereses es casi imposible que se alcancen, y en caso de que así fuera, estaríamos en una situación de absoluta ruina de la economía, tanto de los particulares, como de las empresas, y también de los bancos.
La «cláusula techo» es el chocolate del loro.
Se pone como «contraprestación» a la de «suelo», en fin, para que no sea tan descarada la estratagema del banco, diciendo algo así como:
«bueno, yo también pierdo si los tipos suben, porque no voy a poder cobrarte intereses por encima de la cláusula techo». Pero no se engañe: algunos ni siquiera ponen «el techo».
¿Por qué razón los hipotecados reclaman ahora y no lo hicieron antes?
Pues por diversas razones. En primer lugar, en los años de bonanza económica subsiguientes a la introducción del euro, los tipos de interés bajaron espectacularmente.
No están tan lejanos los tiempos en que un tipo del 15% de interés o superior era el pan nuestro de cada día. Partiendo de esa base, un tipo del 5 o del 6% nos parecía un regalo.
Pero la gente no se daba cuenta de que un piso normal en 1992 valía cuatro millones de pesetas y en 2003 diez veces más.
La burbuja inmobiliaria creada esencialmente por los bancos, que prestaban dinero para comprar viviendas sin preocuparse lo más mínimo si los prestatarios tenían capacidad para devolver los préstamos o no.
Esto devino en una espiral en que los precios de los hogares no paraban de subir y pese a ello la gente no dejaba de comprarlos.
Fue una época de «alegría» económica en que la gente se limitaba a firmar los papeles que le ponían por delante.
Todo ello sin reparar en nada, en la inocente creencia de que lo que hacía el banco era legal y correcto, y que, por supuesto, de ninguna manera podía perjudicarles.
La crisis económica de 2007
La crisis hizo que la gente no pudiera devolver sus créditos, y las entidades bancarias comenzaron a ejecutar hipotecas.
Mucha gente se quedó sin su casa, después de llevar muchos años pagándola.
Aun así, se quedaban sin casa y con la mayor parte de la deuda, porque el valor de sus casas ya no era el que fue cuando la compraron.
El valor de la tasación cuando se ejecutaba era solo una parte del importe del préstamo, y los bancos por supuesto no estaban ni están dispuestos a perder la diferencia.
O sea, el negocio era y es redondo para ellos: se quedan con su casa y aún le sigue debiendo casi todo el préstamo que le dieron.
Porque para algo se utiliza el sistema francés de cálculo de los préstamos, y durante los primeros años apenas devuelve capital.
Casi todo lo que paga son intereses.
Si le ejecutan la hipoteca, comprueba amargamente que sigue debiendo al banco casi todo.
Debe saber que puede reclamar la devolución de la cláusula suelo aunque la hipoteca esté totalmente pagada, si no han pasado más de cuatro años desde el pago total.
Los intereses bajaban, y la cuota de su hipoteca seguía subiendo
Quien sí podía seguir pagando su hipoteca, se esperanzó cuando los tipos de interés empezaron a bajar con fuerza a partir de enero de 2009, en que ya estaban a poco más de un 2,6 %.
Sin embargo, aunque el Euríbor bajaba, la cuota no lo hacía.
Algunos se acercaron a su banco y preguntaron la razón, momento en el que comprobaron amargamente que no solo no bajaba, sino que nunca iba a estar por debajo de un determinado tipo.
Ahí las personas empezaron a ser conscientes de que el banco las había engañado, y había colocado en el clausulado una «mina» oculta con la única función de asegurarse un interés, aunque los tipos bajaran.
Razón de más para reclamar la cláusula suelo de su hipoteca.
¿LA CLÁUSULA SUELO ES LEGAL?
La sentencia del Tribunal Supremo que limitaba las devoluciones
Cuando algunos protestaron, los bancos decían que la cláusula suelo era legal.
Empezaron a producirse las primeras reclamaciones judiciales y se produjeron sentencias para todos los gustos.
Unas daban la razón a los hipotecados y otras a los bancos.
La famosa sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2013, dictaminó que las cláusulas suelo no eran ilegales en sí misma, sino solo cuando se habían aplicado sin conocimiento del cliente.
Además, estableció algo inédito: que aunque las cláusulas suelo fueran nulas, los bancos no tenían obligación de devolver lo cobrado de más sino desde la fecha de esa sentencia.
Pasaba el T.S. por alto lo que dice el Código Civil y las leyes de consumo que dicen que si una cláusula es nula, es nula desde el primer día, y no puede extender sus efectos en el tiempo.
Y por eso, está obligada la parte que se ha beneficiado de la misma (el banco) a devolver lo cobrado ilegítimamente en su integridad.
Con esto el T.S. pretendió «proteger el orden público económico», o, dicho con otras palabras: «proteger los intereses de los bancos evitando que tuvieran que devolver el dinero robado». Muchos se preguntaron:
¿Y el orden público económico de los ciudadanos estafados, dónde queda?
La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre las cláusulas suelo
Pero como algunos son recalcitrantes, inconformistas y descreídos, no asumieron que el Tribunal Supremo declarara que los bancos habían cometido un robo pero que no estaban obligados a devolver el botín.
Y se fueron de nuevo a reclamar a Europa.
Y por fin, el 21 de diciembre de 2016, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó una sentencia histórica en la que dijo que los BANCOS ESTÁN OBLIGADOS A LA DEVOLUCIÓN DE TODAS LAS CANTIDADES COBRADAS DE MÁS POR CLÁUSULA SUELO, desde el primer día.
El T.J.U.E. (Tribunal de Justicia de la Unión Europea) declaró no ser conforme a derecho la sentencia del Tribunal Supremo de España que limitaba la devolución de las cantidades cobradas de más por los bancos por la aplicación indebida de «Cláusulas Suelo», y OBLIGA A DEVOLVER TODAS las cantidades abonadas por este concepto, desde el primer día, no desde el mes de mayo de 2013 como el T.S. y los bancos españoles pretendían.
Por esto, usted debe reclamar la devolución de la cláusula suelo de su hipoteca.
El procedimiento para reclamar los intereses pagados de más
La primera de las decisiones que tiene que tomar es confiar su reclamación de cláusula suelo a abogados expertos en derecho bancario.
Olvídese de «empresas gestoras o intermediarias» que no son profesionales del derecho, que lo único que harán será hacerle una reclamación amistosa y le sacarán el dinero.
Si el banco no accede a esta reclamación amistosa, ya no pueden seguir, y al final, terminará en manos de un abogado.
Para reclamar su cláusula suelo, lo primero que hacemos es estudiar su caso particular.
Aunque hay cientos de miles de casos iguales, todos no lo son.
Fijada la premisa de que las cláusulas suelo no son ilegales, hay que estudiar si en su caso sí lo es o no lo es.
Para eso estudiamos sus circunstancias personales y los documentos del préstamo: escritura de compraventa y escritura de préstamo hipotecario.
Le pedimos que nos aporte copia de todos los recibos pagados para hacer la simulación de lo que ha pagado de más.
Cuando este trabajo está hecho, le explicamos si se puede reclamar su cláusula suelo con garantías de éxito o no.
Cómo calcular su devolución
Si quiere saber lo que ha pagado de más por tener cláusula suelo en su hipoteca, le enlazamos a la que indudablemente es LA MEJOR CALCULADORA DE CLÁUSULA SUELO, realizada por la Junta de Andalucía.
Solo tiene que meter los datos que le pide y automáticamente le calcula la cantidad que ha pagado de más.
Puede generar un informe PDF y hasta ver mes a mes lo que ha pagado de más. Cuando la utilice verá como le conviene reclamar la cláusula suelo.
Pinche en el enlace:
El procedimiento amistoso de reclamación
La obligación de devolver el dinero cobrado de más a raíz de la sentencia del TJUE, ha provocado una avalancha de demandas.
Como eso ya se intuía desde el principio, el Gobierno de Rajoy elaboró un mecanismo amistoso de reclamación destinado a regular las devoluciones por la vía rápida y sin congestionar los juzgados más de lo que estaban entonces.
Por ello, el 21 de enero de 2017, el B.O.E. publicó el R.D. 1/2017 de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.
Este es un mecanismo especial destinado a la devolución rápida de cantidades cobradas por los bancos a sus clientes en concepto de cláusula suelo, sin tener que acudir a la vía judicial.
Lo primero que hay que saber es que este mecanismo es de CARÁCTER VOLUNTARIO PARA EL CONSUMIDOR.
Procedimiento extrajudicial
El cauce de las reclamaciones de cláusula suelo se realiza a través de un procedimiento extrajudicial.
Es una medida tendente a facilitar una solución ágil y satisfactoria para el consumidor.
Pero ello no impide que el cliente que quiera reclamar su cláusula suelo en su hipoteca, pueda acudir a los tribunales para reclamar sin utilizar este procedimiento.
En el supuesto de que no se llegase a un acuerdo con la entidad de crédito, le queda la posible reclamación en vía judicial.
Este procedimiento no tiene coste para el consumidor.
Es voluntario con el fin de evitar un posible conflicto con una interpretación exigente del derecho de acceso a la jurisdicción del artículo 24 de la Constitución Española.
¿Qué entiende el decreto por consumidor?
El artículo 2 dice: «2. Se entenderá por consumidor cualquier persona física que reúna los requisitos previstos en el artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
¿Cómo se reclama la cláusula suelo al banco en procedimiento amistoso?
Es el consumidor, personalmente o a través de persona autorizada por él quien deberá presentar la reclamación en este procedimiento amistoso.
A continuación, la entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirá una comunicación al consumidor con dicho cálculo,
En el mismo deberá incluir necesariamente las cantidades que correspondan en concepto de intereses.
El consumidor, en ese momento deberá decir si está de acuerdo con el cálculo o no.
Si lo está, la entidad de crédito acordará con el consumidor la devolución del efectivo.
En el caso en que la entidad considere que la devolución no es procedente, comunicará las razones en que se motiva su decisión, en cuyo caso se dará por concluido el procedimiento extrajudicial.
También se considera que ha rechazado la devolución si la entidad no se comunica con el cliente en tres meses (silencio negativo) o si transcurrido el plazo de 3 meses no se ha puesto a disposición del consumidor de modo efectivo la cantidad ofrecida.
¿Qué se puede hacer mientras se tramita la reclamación amistosa?
Está previsto que, mientras se tramita la reclamación previa, las partes no podrán ejercitar contra la otra ninguna acción judicial o extrajudicial en relación con su objeto, con el ánimo de evitar prácticas de mala fe que sólo persiguieran desde un primer momento entablar acciones judiciales.
Como decíamos, la reclamación extrajudicial tiene carácter gratuito.
La escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad que, en su caso, pudiera derivarse del acuerdo entre la entidad financiera y el consumidor devengará exclusivamente los derechos arancelarios notariales y registrales correspondientes, de manera respectiva, a un documento sin cuantía y a una inscripción mínima, cualquiera que sea la base.
Sin embargo, casi cinco años después, podemos decir que las reclamaciones amistosas de cláusulas suelo hechas a los bancos por este mecanismo extrajudicial HAN FRACASADO EN SU INMENSA MAYORÍA.
Y ello porque los bancos se niegan sistemáticamente a la devolución, no importándole tener que asumir costas judiciales si pierden.
Los bancos saben que muchas personas no quieren meterse en líos judiciales, y porque, dado que los pleitos se alargan en el tiempo, disuade a muchos clientes de reclamar.
Pero claro, si el consumidor no reclama, EL BANCO SIGUE GANANDO.
¿Están los bancos obligados a utilizar el procedimiento amistoso de reclamación?
Los bancos están obligados por el Real Decreto a poner en marcha un procedimiento ágil para resolver rápidamente las reclamaciones presentadas por los consumidores.
Tienen obligación de informar sobre la existencia de un «servicio de reclamaciones cláusulas suelo» y su contenido.
Tienen que resolver las reclamaciones presentadas en el plazo máximo de tres meses desde su presentación.
Asimismo, los bancos tienen que informar a los clientes de que las devoluciones acordadas pueden generar obligaciones tributarias. Igualmente, comunicarán a Hacienda la información relativa a las devoluciones acordadas.
¿Cómo se hace la devolución, si el banco la ha aceptado?
Dice el Decreto que, una vez convenida la cantidad a devolver, el consumidor y la entidad de crédito podrán acordar la adopción de una medida compensatoria distinta de la devolución del efectivo.
En este caso la entidad de crédito deberá suministrarle una valoración que le permita conocer el efecto de la medida compensatoria y concederle un plazo de quince días para que manifieste su conformidad.
Además, recoge que la aceptación de una medida compensatoria requerirá que el consumidor haya recibido información suficiente y adecuada sobre la cantidad a devolver, la medida compensatoria y el valor económico de esa medida.
La aceptación de la medida compensatoria informada con esta extensión deberá ser manuscrita y en documento aparte en el que también quede constancia del cumplimiento del plazo previsto en el apartado anterior.
¿Qué pasa si el banco quiere negociar con usted para quitarle la cláusula suelo?
Si el banco quiere negociar con usted, no se engañe. No vuelva a caer en la trampa otra vez.
Ya no es momento de negociar. El banco tiene que devolver lo que le han cobrado de más SÍ o SÍ.
Si el banco le ofrece negociar algo distinto a la devolución de su dinero, aunque sea una de las medidas compensatorias que puedan inventarse (amortización anticipada del capital por la cuantía que tienen que devolverle, reducción del tipo de interés, conversión del préstamo en uno a interés fijo, contratación de seguros, etc.)
NO FIRME NADA ANTES DE ASESORARSE CONVENIENTEMENTE CON UN LETRADO ESPECIALISTA.
¿Y si el banco no contesta? ¡Al juzgado con él!
Si el banco no contesta en el plazo de tres meses, o lo hace en términos que no interesan al cliente, interponemos una demanda en los Juzgados especializados en cláusulas suelo, habilitados para tal fin (y que son uno por provincia, aunque últimamente se han eliminado algunos, dado la bajada de demandas).
En esa demanda solicitamos la anulación de la cláusula y de todas aquellas otras que consideremos abusivas, la devolución de todas las cantidades cobradas improcedentemente, con sus intereses correspondientes, y la condena en costas al banco o entidad financiera.
El proceso es lento, debido a la avalancha de demandas que penden en todos estos Juzgados, y a la carencia de medios que aqueja al Poder Judicial.
Pero todo llega. Y al final, casi con toda seguridad, conseguiremos para usted que se haga justicia y pueda recuperar su dinero.
No lo dude: para su reclamación de cláusula suelo, abogados especialistas.
Honorarios de abogados para reclamaciones de estas cláusulas abusivas
Ahora usted puede encargarnos su reclamación de cláusula suelo sin tener que adelantar ni un céntimo en honorarios de abogados.
Presentamos su reclamación, y le cobramos un 10% de la cantidad que usted cobre, o bien las costas si el procedimiento va al juzgado y condenan al banco a pagarlas. Sólo cobramos cuando usted cobra.
El IVA lógicamente va aparte.
Dependiendo del lugar de presentación de la demanda, puede tener que hacer una provisión al procurador, ya que hay procuradores que al igual que nosotros van a costas, y cobran cuando usted cobra, y otros que exigen una provisión, que procuramos que sea pequeña.
Ya no hay excusas para no reclamar lo que es suyo.
Tengo una hipoteca con clausula suelo desde 2009 hasta el 2014 que se hizo una novación.
Estimado Camilo. Si su hipoteca tenía cláusula suelo, aunque se hiciera una novación en 2014, la cantidad que se le pudo cobrar por esta cláusula puede reclamarse. Si lo desea, puede ponerse en contacto con nosotros en nuestro correo info@abogadosbancarios.es y le informaremos sobre como podemos ayudarle. Saludos.