Comisión de apertura en préstamos e hipotecas: ¿es abusiva y puede reclamarse?

Cuando un banco concede una hipoteca, un préstamo personal o determinada financiación, es muy habitual encontrar entre las condiciones económicas una cantidad denominada:

💶 COMISIÓN DE APERTURA

Puede ser del:

0,50 %

1 %

1,50 %

2 %

o incluso superior.

En un préstamo importante, unos pocos puntos porcentuales pueden representar varios miles de euros.

Pero surge inmediatamente una pregunta:

⚖️ ¿Es legal que el banco cobre una comisión simplemente por concederte el préstamo?

La respuesta actual no puede reducirse a un simple sí o no.

La comisión de apertura no es automáticamente abusiva.

Pero tampoco es válida simplemente porque aparezca escrita en el contrato.

Para determinarlo es necesario analizar cómo fue pactada, qué información recibió el consumidor, cuál era su importe, si existían otras comisiones semejantes y si el cliente podía comprender realmente su coste económico.

🔎 ¿Qué es la comisión de apertura?

La comisión de apertura es una cantidad que puede cobrar la entidad financiera por las actividades relacionadas con:

🔍 el estudio de la operación;

📂 su tramitación;

✅ la concesión del préstamo;

📄 y las actuaciones inherentes a su formalización.

Normalmente se cobra una sola vez al inicio del contrato y suele establecerse mediante un porcentaje sobre el capital concedido.

Además, forma parte del coste total de la financiación y debe tener reflejo en la TAE cuando legalmente corresponda.

🧮 Un ejemplo permite entender su importancia

Imaginemos un préstamo hipotecario de:

180.000 €

La escritura establece una comisión de apertura del:

1,50 %

El consumidor tendrá que pagar:

2.700 €

solo en concepto de comisión de apertura.

Si la comisión fuera del 2 %:

3.600 €

Por tanto, no estamos necesariamente ante una cantidad insignificante.

Especialmente en las hipotecas, una comisión aparentemente pequeña expresada mediante porcentaje puede convertirse en varios miles de euros.

⚠️ Primera idea fundamental: no todas las comisiones de apertura son nulas

Durante años se han producido numerosos procedimientos judiciales sobre esta cláusula.

Pero hoy no sería correcto afirmar:

❌ “Toda comisión de apertura es abusiva”.

Tampoco lo sería afirmar:

❌ “Como está en la escritura, necesariamente es válida”.

La cuestión debe analizarse caso por caso.

En términos sencillos:

🟢 Puede ser válida

si se informó correctamente al consumidor, la cláusula es clara, permite conocer su coste, no existen duplicidades y el importe no resulta desproporcionado.

🔴 Puede ser cuestionable

si existe falta de transparencia, información insuficiente, confusión sobre lo que se cobra, solapamiento con otras comisiones o una desproporción relevante.

🏠 ¿Qué ocurre actualmente con las hipotecas?

En los préstamos inmobiliarios existe una regulación específica.

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece que, cuando se pacte una comisión de apertura, debe cobrarse una sola vez.

Además, debe englobar los gastos de:

estudio

tramitación

concesión

otros conceptos similares inherentes a la concesión del préstamo

Esto tiene una consecuencia importante.

🚨 No debería fragmentarse artificialmente el mismo servicio en varias comisiones

Por ejemplo:

Comisión de apertura, comisión de estudio, o comisión de concesión, cuando todas ellas pretendan remunerar esencialmente las mismas actuaciones.

📄 La información antes de firmar es fundamental

En las hipotecas actuales, el consumidor dispone de un sistema reforzado de información precontractual.

Entre otros documentos deben facilitarse:

📑 FEIN

Ficha Europea de Información Normalizada.

📑 FiAE

Ficha de Advertencias Estandarizadas.

📃 Proyecto de contrato

Y otra información relativa a las condiciones económicas de la operación.

Esta documentación debe permitir conocer qué comisión se cobrará y cuál será su impacto económico antes de firmar el préstamo.

👨‍⚖️ ¿Y el notario?

En las hipotecas sometidas al régimen actual, el notario también desempeña una función relevante.

Debe comprobar el cumplimiento de determinadas obligaciones de información y asesorar al prestatario sobre las condiciones financieras del préstamo.

Por tanto, la transparencia de una comisión de apertura no se estudia únicamente leyendo una línea de la escritura.

Puede ser necesario examinar:

documentación precontractual ⬇ oferta ⬇ FEIN y FiAE ⬇ escritura ⬇ acta notarial ⬇ ¿Comprendía el consumidor realmente el coste que asumía?

💳 ¿Y en un préstamo personal?

La comisión de apertura no aparece solamente en hipotecas.

También es muy habitual en:

💶 préstamos personales;

🚗 financiación de vehículos;

🛋️ financiación de bienes;

💳 créditos al consumo.

En estos contratos también deben cumplirse obligaciones de información previa.

Cuando resulta aplicable la normativa de crédito al consumo, el consumidor debe recibir información suficiente para comparar ofertas y conocer cuestiones como:

• capital total;

• duración;

• interés;

• TAE;

• cuotas;

• gastos;

• comisiones;

• productos accesorios;

• seguros.

Por ello, tampoco en un préstamo personal basta con que la comisión figure escondida en una página del contrato.

🧠 ¿Qué tiene que entender el consumidor?

Una cuestión esencial es que el consumidor pueda conocer:

✅ Que existe la comisión.

✅ Cuánto va a pagar.

✅ Cómo se calcula.

✅ Cuándo se cobra.

✅ Qué finalidad tiene.

✅ Qué influencia tiene en el coste total del préstamo.

No es necesario que el contrato detalle absolutamente cada actuación administrativa realizada por la entidad.

Pero el consumidor debe poder comprender razonablemente qué está pagando y cuánto le cuesta.

⚖️ ¿Qué dijeron el TJUE y el Tribunal Supremo?

La doctrina sobre la comisión de apertura ha evolucionado considerablemente.

Durante un tiempo existieron importantes discrepancias entre la jurisprudencia española y la interpretación del Derecho europeo.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea terminó precisando que la comisión de apertura puede someterse al control de transparencia y de abusividad, aunque esté relacionada con el precio del crédito.

Posteriormente, el Tribunal Supremo adaptó su jurisprudencia a esos criterios.

📌 La doctrina actual puede resumirse así

La comisión de apertura puede ser válida cuando:

🟢 está claramente identificada;

🟢 el consumidor conocía su importe;

🟢 aparece correctamente en la información precontractual;

🟢 puede comprenderse qué finalidad tiene;

🟢 no se duplica con otras comisiones semejantes;

🟢 está integrada correctamente en el coste de la operación;

🟢 y su importe no resulta desproporcionado.

Por el contrario, puede existir un problema cuando alguno de esos elementos falla.

🚨 ¿Cuándo puede ser abusiva una comisión de apertura?

Veamos los supuestos que merecen especial atención.

1. ❌ Falta de información previa

Imaginemos que el consumidor descubre la comisión únicamente al firmar la escritura.

No consta:

• oferta vinculante;

• información previa;

• documento explicativo;

• ni comunicación clara sobre su existencia.

Este tipo de circunstancia puede afectar al control de transparencia.

La pregunta será:

¿Tuvo el consumidor realmente la posibilidad de conocer el coste de la comisión antes de contratar?

2. 🔄 Duplicidad de comisiones

Este supuesto resulta especialmente interesante.

Imaginemos que el contrato establece:

Comisión de apertura: 1 %

y además:

Comisión de estudio: 0,50 %

Si ambas pretenden remunerar esencialmente actuaciones inherentes al estudio y concesión de la operación, puede surgir un problema de solapamiento.

🚨 DOS NOMBRES NO SIGNIFICAN DOS SERVICIOS

Apertura

⬇

Estudio + tramitación + concesión

Pero además aparece:

Comisión de estudio

⬇

¿Está cobrando realmente el banco dos veces por actuaciones equivalentes?

Ese problema puede afectar tanto a la transparencia como al equilibrio contractual.

3. 🏷️ Una denominación confusa

La forma de identificar la comisión también puede resultar relevante.

Especialmente cuando se utilizan expresiones ambiguas o se denomina de forma distinta una comisión que realmente pretende remunerar la apertura o ampliación de una operación.

El consumidor debe poder identificar claramente:

Qué está pagando y por qué.

4. 💸 Comisión desproporcionada

El porcentaje también importa.

No existe una regla sencilla del tipo:

“Hasta el 1 % es legal y a partir del 1 % es abusivo”.

Ese criterio automático no existe.

Pero un importe manifiestamente desproporcionado respecto del capital financiado puede constituir un dato relevante para valorar si existe un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor.

🧮 Comparemos dos situaciones

CASO A

Préstamo:

200.000 €

Comisión:

0,50 %

Resultado:

1.000 €

CASO B

Préstamo:

200.000 €

Comisión:

3 %

Resultado:

6.000 €

No puede decidirse la validez basándose únicamente en esta comparación.

Pero resulta evidente que cuanto mayor sea la comisión, más relevante será analizar su proporcionalidad y las circunstancias del contrato.

5. 📑 La comisión no estaba correctamente incorporada al coste del préstamo

La comisión de apertura forma parte del coste financiero de la operación.

Esto significa que debe reflejarse correctamente cuando se calcula la TAE en los supuestos correspondientes.

¿Por qué es importante?

Porque la TAE permite comparar préstamos.

💡 No compares solo el interés nominal

Imaginemos:

BANCO A

Interés:

3 %

Comisión de apertura:

2 %

BANCO B

Interés:

3,20 %

Comisión:

0 €

A primera vista podría parecer más barato el Banco A.

Pero quizás no lo sea.

Por eso existe la TAE:

para representar de una forma más completa el coste financiero de la operación.

🔍 El Tribunal Supremo ha seguido perfilando estos criterios

Las resoluciones más recientes han insistido especialmente en varios aspectos.

Una comisión puede superar el control judicial cuando:

✅ se cobra una sola vez;

✅ está perfectamente identificada;

✅ su cuantía aparece claramente;

✅ fue conocida antes de contratar;

✅ aparece correctamente integrada en la operación;

✅ no existe otra comisión equivalente;

✅ y su importe no resulta desproporcionado.

Por tanto:

⚖️ La falta de un desglose exhaustivo de cada actividad interna realizada por el banco no convierte automáticamente la comisión en abusiva.

⚠️ Pero también existen casos en los que puede declararse nula

La jurisprudencia reciente muestra que la comisión puede no superar el control de transparencia cuando concurren circunstancias como:

🔴 Duplicidad con otras comisiones.

🔴 Falta de información precontractual.

🔴 Denominaciones incorrectas o confusas.

🔴 Imposibilidad de comprender qué servicio se remunera.

🔴 Una carga económica que no fue explicada suficientemente.

🔴 Un importe manifiestamente desproporcionado.

📝 El decálogo para revisar una comisión de apertura

Si tienes una hipoteca o préstamo con comisión de apertura, comprueba estos diez puntos:

1️⃣ Información previa

¿Conocías la existencia de la comisión antes de firmar?

2️⃣ Importe

¿Aparecía claramente indicado cuánto ibas a pagar?

3️⃣ Forma de cálculo

¿Era una cantidad fija o un porcentaje perfectamente identificable?

4️⃣ Claridad

¿La cláusula estaba redactada de forma comprensible?

5️⃣ Denominación

¿Se llamaba realmente “comisión de apertura”?

6️⃣ Duplicidad

¿Existe también una comisión de estudio, tramitación o concesión?

7️⃣ TAE

¿La comisión estaba correctamente incorporada al coste total de la financiación?

8️⃣ Proporcionalidad

¿El importe guarda una proporción razonable con el préstamo?

9️⃣ Documentación precontractual

¿Aparecía en la oferta o documentación entregada antes de contratar?

🔟 Explicaciones

¿Pudiste entender cuál era su repercusión económica?

🏠 Hipoteca y préstamo personal: no son exactamente iguales

Los criterios generales son semejantes, pero existen diferencias.

🏠 HIPOTECA

Existe una regulación específica más intensa y, en los préstamos sometidos a la Ley 5/2019, intervienen:

FEIN 

FiAE 

información previa 

control notarial

Esto facilita comprobar qué información recibió realmente el consumidor.

💶 PRÉSTAMO PERSONAL

No suele existir intervención notarial.

Por ello adquieren especial relevancia:

la información normalizada  

la oferta  

el contrato  

las explicaciones proporcionadas por la financiera

Especialmente en la contratación rápida o a distancia.

🚗 Atención a la financiación de vehículos

La comisión de apertura aparece con frecuencia en los contratos de financiación de automóviles.

Por ejemplo:

Precio financiado:

20.000 €

Comisión de apertura:

600 €

Seguro:

1.300 €

Servicios adicionales:

400 €

Capital total financiado:

22.300 €

En este tipo de contratos no debe analizarse únicamente la comisión.

Es conveniente reconstruir toda la financiación:

precio  

comisiones  

seguros  

servicios accesorios  

intereses= COSTE REAL DEL VEHÍCULO FINANCIADO

📂 ¿Qué documentación necesitas para revisar tu comisión?

Conviene reunir:

☑ Escritura de préstamo hipotecario
☑ Contrato de préstamo personal
☑ Oferta vinculante, si existe
☑ FEIN
☑ FiAE
☑ Información normalizada de crédito al consumo
☑ Cuadro de amortización
☑ Extractos bancarios
☑ Liquidación inicial del préstamo
☑ Facturas o justificantes
☑ Documentación de la financiera
☑ Novaciones o modificaciones posteriores

Especialmente importantes son:

📄 EL CONTRATO

para saber qué se pactó.

📑 LA DOCUMENTACIÓN PREVIA

para comprobar qué sabía el consumidor antes de firmar.

💶 EL JUSTIFICANTE DEL COBRO

para comprobar cuánto se pagó realmente.

💰 ¿Qué ocurre si la comisión se declara nula?

Cuando una cláusula abusiva es declarada nula, la consecuencia general es que se considera no puesta.

Si el consumidor abonó una cantidad como consecuencia de esa cláusula, puede proceder su restitución conforme al régimen jurídico aplicable.

De forma sencilla:

Comisión declarada nula

⬇

La cláusula se elimina

⬇

Se determina cuánto pagó el consumidor

⬇

💶 Puede proceder la devolución de las cantidades abonadas

El préstamo, normalmente, puede continuar existiendo sin esa cláusula.

⏳ ¿Puedo reclamar una comisión de apertura antigua?

La antigüedad del préstamo no permite dar una respuesta automática.

Será necesario analizar:

📅 la fecha del contrato;

⚖️ la acción que quiera ejercitarse;

💶 las cantidades pagadas;

📄 la documentación disponible;

🧑‍⚖️ y la jurisprudencia aplicable al supuesto.

Por tanto, no debe darse por perdido un asunto únicamente porque la hipoteca sea antigua.

Pero tampoco debe afirmarse que cualquier comisión pagada hace décadas pueda reclamarse automáticamente.

❓ Preguntas frecuentes sobre la comisión de apertura

¿La comisión de apertura es siempre abusiva?

No. Debe estudiarse caso por caso.

¿Puede cobrarla legalmente un banco?

Sí, siempre que cumpla las exigencias legales, contractuales y de transparencia correspondientes.

¿Qué remunera?

En términos generales, las actividades inherentes al estudio, tramitación y concesión del préstamo.

¿Tiene que demostrar el banco cada gestión realizada?

La jurisprudencia actual no exige necesariamente un desglose individualizado de cada actuación interna para que la comisión sea válida.

¿Tiene que aparecer en la TAE?

Al formar parte del coste de la financiación, debe integrarse en su cálculo cuando corresponda conforme a la normativa aplicable.

¿Puede existir además una comisión de estudio?

La coexistencia de varias comisiones por conceptos semejantes puede plantear problemas de duplicidad y transparencia.

¿Es abusiva una comisión del 1 %?

No automáticamente. El porcentaje es uno de los factores que deben valorarse.

¿Y una comisión del 2 %?

Tampoco puede declararse abusiva únicamente por el porcentaje. Habrá que analizar proporcionalidad, transparencia y circunstancias de contratación.

¿Importa la oferta vinculante?

Sí. Puede resultar muy relevante para acreditar qué información recibió el consumidor antes de firmar.

¿La FEIN debe incluir la comisión?

En los préstamos sujetos a la normativa hipotecaria actual, la documentación precontractual debe reflejar adecuadamente los costes y comisiones de la operación.

¿Puede reclamarse en un préstamo personal?

Sí puede examinarse jurídicamente la comisión de apertura de un préstamo personal.

¿Puede revisarse la comisión de un préstamo para comprar un coche?

Sí. Estos contratos contienen con frecuencia comisión de apertura y otros gastos que conviene analizar conjuntamente.

¿Qué ocurre si ya terminé de pagar el préstamo?

La finalización del contrato no resuelve por sí sola todas las cuestiones jurídicas relacionadas con una posible cláusula nula. Debe estudiarse el caso.

¿Qué ocurre si el banco me está reclamando judicialmente el préstamo?

Puede ser necesario revisar también las cláusulas contractuales y la liquidación de la deuda.

¿Cómo sé si mi comisión puede ser abusiva?

La respuesta exige comparar el contrato, la documentación previa y el cobro efectivamente realizado.

🔎 Una comisión de apertura debe analizarse, no presumirse

Este es probablemente el mensaje más importante.

No debe afirmarse:

❌ “Todas son abusivas”.

Pero tampoco:

❌ “Todas son legales”.

La pregunta correcta es:

¿CÓMO SE CONTRATÓ ESTA COMISIÓN?

Y para responderla debemos comprobar:

📄 qué decía el contrato;

ℹ️ qué información recibió el consumidor;

💶 cuánto se cobró;

📊 cómo afectaba al coste total;

🔄 si existían otras comisiones semejantes;

⚖️ y si la cláusula supera los controles de transparencia y abusividad.

⚖️ ¿Pagaste una comisión de apertura?

Si contrataste una hipoteca, préstamo personal, financiación de vehículo u otro crédito y pagaste una comisión de apertura, es posible revisar la documentación para determinar si cumple los requisitos exigidos por la normativa y la jurisprudencia.

No todas las comisiones son reclamables.

Pero tampoco debe darse por válida una comisión únicamente porque aparezca incluida en una escritura o contrato predispuesto por la entidad financiera.

La diferencia está en los detalles.

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