Guía completa sobre la plusvalía municipal en España
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, es uno de los tributos más comentados y polémicos en España. Se trata de un impuesto local, gestionado por los ayuntamientos, que se paga cuando se transmite un inmueble urbano: al venderlo, donarlo o recibirlo en herencia.
Aunque en principio puede parecer sencillo, la plusvalía municipal ha generado una gran cantidad de controversias judiciales, sobre todo porque durante años se exigió incluso cuando el propietario no había obtenido ninguna ganancia con la operación. El Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo han tenido que intervenir en varias ocasiones, lo que ha dado lugar a cambios legislativos importantes.
En esta guía completa vamos a explicarte de manera clara y accesible qué es la plusvalía municipal, en qué casos se paga, cómo se calcula, qué reformas legales se han producido, cuáles son las principales exenciones y bonificaciones, y cómo reclamar si consideras que has pagado de más.
La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana cuando se transmiten por cualquier título: venta, donación o herencia.
👉 Es importante destacar que este impuesto no recae sobre el edificio o la construcción en sí, sino sobre el terreno urbano donde se ubica.
Marco legal
Su regulación se encuentra en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).
Cada ayuntamiento tiene potestad para aprobar su propia ordenanza fiscal, lo que significa que la forma de calcular y el tipo impositivo pueden variar de un municipio a otro.
Quién está obligado a pagar
Depende del tipo de transmisión:
- Venta de vivienda: el vendedor (transmitente) es el obligado a pagar.
- Donación: quien recibe el inmueble (donatario) debe abonar el impuesto.
- Herencia: los herederos o legatarios son los que deben pagarlo.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
Este impuesto no se aplica en todos los supuestos, sino únicamente cuando hay una transmisión de un bien inmueble urbano.
Venta de vivienda
Si vendes tu casa o piso, eres tú, como propietario que transmite, quien debe pagar la plusvalía, salvo que pactes otra cosa con el comprador en el contrato (aunque frente al ayuntamiento el obligado siempre será el transmitente).
Donación
En una donación, la obligación recae en el receptor del inmueble. Es decir, si tus padres te donan un piso, serás tú quien deba pagar la plusvalía municipal.
Herencia
En el caso de herencias, los herederos deben abonar el impuesto en el plazo que marque el ayuntamiento correspondiente. Muchas veces, junto con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Casos de no sujeción
No se paga plusvalía cuando:
- Se transmiten terrenos que no tienen la condición de urbanos (ejemplo: rústicos).
- No hay transmisión de la propiedad (ejemplo: divorcio con adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges sin compensación).
- Tras las reformas legales, si no existe ganancia real en la operación, tampoco debe exigirse el impuesto.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
El cálculo de la plusvalía municipal ha sido objeto de múltiples reformas y sentencias. Vamos a diferenciar entre el sistema antiguo y el sistema actual.
Sistema tradicional (hasta 2021)
Durante décadas, la plusvalía se calculaba de manera automática, aplicando un porcentaje fijo sobre el valor catastral del suelo, independientemente de si existía realmente ganancia o incluso aunque se hubiera vendido con pérdidas.
Esto provocó una avalancha de recursos judiciales, ya que muchos contribuyentes se vieron obligados a pagar un impuesto por una ganancia inexistente.
Sentencias del Tribunal Constitucional
En 2017, 2019 y 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional este sistema por vulnerar el principio de capacidad económica recogido en la Constitución Española.
En especial, la sentencia de 26 de octubre de 2021 anuló el método de cálculo vigente hasta entonces, obligando al legislador a reformar la normativa.
Reforma de 2021
El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, introdujo un nuevo sistema de cálculo, que actualmente permite dos métodos:
- Método objetivo: se aplica un coeficiente al valor catastral del terreno en el momento de la transmisión, en función de los años transcurridos desde la adquisición.
- Método real: se calcula sobre la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de transmisión, tomando como base la parte proporcional del valor del suelo.
El contribuyente puede elegir el sistema que le resulte más favorable.
Ejemplo práctico
Imagina que compras un piso en 2010 por 150.000 € y lo vendes en 2024 por 200.000 €.
- Valor catastral del suelo en 2024: 40.000 €.
- Años de tenencia: 14.
- Coeficiente aplicable: 0,12 (según tabla oficial).
👉 Método objetivo:
40.000 € × 0,12 × 14 años = 67.200 €.
👉 Método real:
200.000 € – 150.000 € = 50.000 € de ganancia total.
Si el suelo supone un 30% del valor total: 50.000 € × 30% = 15.000 €.
En este caso, convendría elegir el método real, ya que la base imponible sería mucho menor.
Exenciones y bonificaciones
Exenciones
No se paga plusvalía en los siguientes supuestos:
- Transmisiones entre cónyuges por causa de divorcio o separación.
- Aportaciones de bienes a sociedades con ocasión de su constitución o ampliación de capital.
- Operaciones de fusión o escisión de empresas.
- Cuando no existe incremento real de valor (según el nuevo sistema).
Bonificaciones
Los ayuntamientos pueden establecer bonificaciones de hasta el 95% en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge.
Esto significa que, en algunas ciudades, heredar una vivienda de un familiar directo puede resultar prácticamente exento de plusvalía municipal.
Plazos y procedimientos
El plazo para liquidar la plusvalía municipal depende del tipo de transmisión:
- Venta o donación: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a un año si se solicita.
El procedimiento puede variar según el ayuntamiento:
- En algunos casos es el propio contribuyente quien presenta la autoliquidación.
- En otros, el ayuntamiento gira una liquidación tras recibir la información de la notaría.
Problemas y polémicas de la plusvalía
La plusvalía municipal ha sido uno de los impuestos más polémicos de España.
Pago sin ganancia
Durante años se exigió incluso en casos en los que el inmueble se vendía por debajo del precio de compra.
Jurisprudencia clave
- Sentencia del Tribunal Constitucional de 2017: declaró inconstitucional exigir el impuesto cuando no existe incremento de valor.
- Sentencia del Tribunal Constitucional de 2019: anuló la aplicación del impuesto en casos en que la cuota a pagar era superior a la ganancia obtenida.
- Sentencia del Tribunal Constitucional de 2021: invalidó por completo el sistema de cálculo.
Estas resoluciones han obligado a replantear el impuesto y han abierto la puerta a miles de reclamaciones.
Cómo reclamar la plusvalía municipal
Si consideras que has pagado indebidamente, puedes iniciar un proceso de reclamación.
Procedimiento
- Recurso de reposición ante el propio ayuntamiento.
- Reclamación económico-administrativa, si existe tribunal económico-administrativo local.
- Recurso contencioso-administrativo ante los tribunales de justicia.
Plazos
- 1 mes desde la notificación de la liquidación.
- 4 años si se trata de una autoliquidación (plazo de prescripción).
Documentación necesaria
- Escrituras de compra y venta (o donación/herencia).
- Recibo del IBI (para acreditar valor catastral).
- Justificante de pago del impuesto.
Diferencias entre municipios
Cada ayuntamiento tiene libertad para fijar sus propios tipos impositivos dentro de los límites legales.
Esto significa que el importe a pagar por una misma operación puede variar notablemente de un municipio a otro.
Por ejemplo, la plusvalía en Madrid puede ser mucho más baja que en Barcelona o en ciudades pequeñas donde no existen bonificaciones.
Consejos prácticos para afrontar la plusvalía
- Infórmate en tu ayuntamiento: revisa la ordenanza fiscal aplicable.
- Revisa los cálculos: compara el método objetivo y el real para elegir el más favorable.
- Solicita bonificaciones: si heredas una vivienda, puede que tengas derecho a importantes reducciones.
- No te precipites: en herencias, pide prórroga si necesitas tiempo para reunir fondos.
Guarda siempre las escrituras y justificantes: serán necesarios si deseas reclamar
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Se paga plusvalía en la venta de una vivienda con pérdidas?
No, desde la reforma de 2021 solo se paga si hay ganancia real.
¿Quién paga la plusvalía en una compraventa?
El vendedor, salvo pacto en contrario (aunque frente al ayuntamiento, el obligado es siempre el transmitente).
¿Se paga plusvalía en la herencia de la vivienda habitual de mis padres?
Sí, aunque muchos ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95%.
¿Qué pasa si no presento la plusvalía en plazo?
El ayuntamiento puede imponer recargos e intereses de demora.
¿Puedo reclamar lo pagado antes de 2021?
Depende: si la liquidación no es firme, sí. Si ya lo es, en principio no, salvo casos especiales.
A modo de resumen:
La plusvalía municipal es un impuesto que afecta a miles de personas cada año en España. Aunque su finalidad es gravar el incremento de valor del suelo urbano, durante mucho tiempo se aplicó de manera injusta, obligando a pagar incluso sin beneficio económico.
Las sentencias del Tribunal Constitucional y la posterior reforma legal han supuesto un cambio importante, permitiendo ahora elegir el método de cálculo más favorable y eximiendo del pago en caso de pérdidas.
Aun así, se trata de un impuesto complejo, con grandes diferencias según el municipio, y que puede generar dudas a la hora de vender, donar o heredar un inmueble.
Por eso, la mejor recomendación es: informarse bien, calcular correctamente, aprovechar las bonificaciones y, si es necesario, asesorarse con un profesional especializado en derecho tributario o sucesorio.