Vivienda habitual: conserva tu casa en la tramitación de la Ley de 2ª oportunidad
A modo de introducción
La Ley de Segunda Oportunidad se ha convertido en un salvavidas para muchas familias en España. Permite cancelar deudas imposibles de pagar y empezar de cero, siempre que se actúe de buena fe.
Uno de los grandes miedos de quienes piensan acogerse a esta ley es: “¿Qué pasa con mi casa?”. Y es lógico: la vivienda habitual es el centro de la vida familiar y perderla genera gran incertidumbre.
La buena noticia es que tener vivienda no te impide usar la Ley de Segunda Oportunidad. Lo importante es:
Si la casa es tu vivienda habitual o una segunda residencia.
Si está hipotecada o libre de cargas.
Cuál es su valor respecto a tus deudas.
Tu situación personal y familiar.
En este artículo te lo explicamos paso a paso, con ejemplos reales y claros.
Cómo impacta tener vivienda en la Ley de Segunda Oportunidad
El hecho de tener vivienda condiciona el procedimiento:
Puede obligarte a optar por un plan de pagos en lugar de una exoneración inmediata.
Afecta a la fase de liquidación: si hay que vender bienes o no.
Determina si podrás conservar la vivienda habitual o no.
En definitiva, la vivienda no bloquea el acceso a la ley, pero influye en el recorrido que tendrá tu caso.
Escenarios comunes con vivienda
Vivienda habitual con hipoteca
Es el caso más común.
Ejemplo: Carmen tiene un piso que vale 150.000 € con una hipoteca pendiente de 140.000 €. Aunque debe 90.000 € en préstamos personales, sigue pagando su hipoteca.
👉 El juez puede dejarle conservar la vivienda, porque venderla apenas generaría dinero para los acreedores (se iría todo al banco). En este caso, Carmen entra en un plan de pagos para el resto de deudas y mantiene su casa.
Vivienda habitual sin hipoteca
Si la vivienda está libre de cargas y tiene valor, se considera patrimonio.
Ejemplo: José y Ana tienen una casa valorada en 120.000 €, sin hipoteca, y deudas de 80.000 €. El juez puede ordenar su venta, salvo que:
Tengan hijos pequeños.
Sean mayores de 65 años.
El valor no cubra ni de lejos las deudas.
En esos supuestos, algunos jueces han permitido mantener la vivienda habitual.
Segunda vivienda o inversión
Si tienes una segunda vivienda o un inmueble de inversión, casi seguro tendrás que venderlo. La Ley de Segunda Oportunidad protege necesidades básicas, no patrimonios extra.
Vivienda embargada
Si tu casa ya está embargada o en ejecución hipotecaria:
El proceso puede suspender temporalmente la ejecución.
Puedes negociar dación en pago o quitas.
Tras la liquidación, el resto de deudas se puede cancelar.
Impacto de la vivienda en cada fase del procedimiento
Fase de solicitud: si tienes vivienda, deberás aportarlo en el inventario de bienes.
Fase de liquidación: aquí se decide si la vivienda entra en la masa a liquidar.
Con hipoteca, se suele excluir si pagas al día.
Sin hipoteca, puede entrar salvo que concurran circunstancias familiares.
Plan de pagos: suele ser la vía más usada para conservar vivienda. El juez aprueba un calendario de hasta 5 años.
Exoneración: al terminar el plan, se cancelan las deudas restantes, conservando tu vivienda en muchos casos.
Jurisprudencia relevante
Varios tribunales han dictado sentencias importantes:
Audiencia Provincial de Barcelona, 2020: permitió mantener vivienda habitual a un matrimonio con dos hijos, al considerar que su venta no resolvía la deuda y generaba grave perjuicio familiar.
Juzgado Mercantil de Madrid, 2021: aprobó la conservación de vivienda habitual hipotecada, dado que el valor apenas superaba la deuda pendiente con el banco.
Audiencia Provincial de Valencia, 2022: sentenció que una persona mayor podía conservar su vivienda, pese a estar libre de cargas, porque venderla supondría desamparo.
Estas resoluciones reflejan que los jueces aplican la ley con cierta flexibilidad para proteger la vivienda habitual de personas de buena fe.
Comparativa internacional
La Ley de Segunda Oportunidad no es un invento español, sino que sigue la estela de otros países:
Estados Unidos: el “Chapter 7” permite liquidar deudas y proteger parcialmente la vivienda familiar con un homestead exemption.
Francia: el procedimiento de sobreendeudamiento puede exonerar deudas, pero la vivienda suele liquidarse salvo situaciones especiales.
Alemania: permite conservar vivienda si la hipoteca sigue pagándose y el valor no excede lo debido.
Reino Unido: el Bankruptcy Act suele exigir la venta de vivienda, salvo que haya hijos menores o circunstancias sociales graves.
👉 España se sitúa en un punto intermedio: protege la vivienda habitual más que Francia o Reino Unido, pero menos que EE. UU.
Ejemplos prácticos
Ana, madre soltera con dos hijos
Ana debe 70.000 € en tarjetas y préstamos. Tiene una vivienda hipotecada (pendiente 95.000 €, valor 100.000 €). Como paga al día, el juez le permite conservar la casa y entra en plan de pagos.Luis, soltero con piso pagado
Luis tiene una casa de 90.000 € sin hipoteca y deudas de 40.000 €. En su caso, el juez le obliga a venderla para pagar.Marta y Pedro, matrimonio con dos inmuebles
Su vivienda habitual está hipotecada, pero además tienen una segunda vivienda en la playa. El juez les deja la habitual y ordena vender la segunda.
Tabla comparativa de situaciones
| Situación | ¿Acceso a la ley? | ¿Conservar vivienda? |
|---|---|---|
| Vivienda habitual con hipoteca | ✅ Sí | ✅ Normalmente sí |
| Vivienda habitual sin hipoteca | ✅ Sí | ❌ Difícil, salvo excepciones |
| Segunda vivienda o inversión | ✅ Sí | ❌ No |
| Vivienda embargada | ✅ Sí | 🚧 Depende del caso |
Consejos prácticos
Sigue pagando la hipoteca si quieres conservar la vivienda.
Reúne documentación: escrituras, recibos, tasaciones, nóminas.
Expón tu situación familiar: hijos menores, edad, vulnerabilidad.
Acepta el plan de pagos: suele ser la vía más segura para mantener tu casa.
Busca asesoramiento legal especializado: cada juez valora los casos individualmente.
Preguntas frecuentes
¿Puedo perder mi vivienda habitual con la Ley de Segunda Oportunidad?
Depende: con hipoteca y al día, normalmente no. Sin hipoteca, sí puede venderse salvo excepciones.
¿Y si mi casa está embargada?
El proceso puede suspender la ejecución y facilitar una dación en pago.
¿Qué pasa con una segunda residencia?
Se liquida casi siempre.
¿Me conviene un plan de pagos?
Sí, porque aumenta las opciones de mantener tu vivienda.
En resumen:
La Ley de Segunda Oportunidad está pensada para dar aire a personas físicas de buena fe que no pueden pagar sus deudas.
👉 Tener vivienda no impide usarla. La clave es:
Si es tu residencia habitual.
Si está hipotecada o no.
Tu situación familiar y personal.
En muchos casos, especialmente tras la reforma de 2022, es posible mantener la vivienda habitual y aún así lograr la cancelación de deudas.