El IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es uno de los impuestos más relevantes a nivel local en España. Es, junto con la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica (IVTM), la principal fuente de financiación de los ayuntamientos.
Este impuesto es conocido también como “La Contribución”, especialmente por las personas mayores. Esto se se explica porque antes se pagaba un impuesto similar a este que se denominaba “Contribución Territorial Rústica y Urbana”.
Cada año, millones de contribuyentes abonan este tributo, que en muchos casos representa varios cientos de euros.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un impuesto directo, de carácter real y de gestión municipal. Esto significa que cada Ayuntamiento lo regula y recauda dentro de los límites establecidos por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).
Su finalidad es gravar la titularidad y los derechos reales sobre bienes inmuebles situados en el término municipal, sirviendo como fuente fundamental de financiación para los ayuntamientos.
👉 En palabras simples: si eres propietario de una vivienda, terreno, local, garaje o similar, tendrás que pagar el IBI cada año al Ayuntamiento donde se ubique dicho inmueble.
👉 Este tributo no depende de los ingresos del contribuyente, sino de la propiedad y características del inmueble, lo que lo convierte en un impuesto objetivo, fijo y previsible.
Características esenciales del IBI
Impuesto directo y real: se aplica directamente sobre la propiedad del bien.
De carácter real: no se valora la situación económica del propietario, sino el inmueble en sí: no depende de tu renta, lo pagas aunque no tengas dinero.
De gestión municipal: cada Ayuntamiento establece su propio tipo impositivo dentro de los límites legales.
Periodicidad anual: se devenga el 1 de enero de cada año, aunque se paga en el período que marque el Ayuntamiento. La fecha por defecto es de 1 de septiembre al 20 de noviembre.
Obligatorio: no es voluntario y el incumplimiento puede generar recargos, intereses y embargos. No se puede “elegir” pagarlo o no.
Impuesto local: solo lo gestionan y recaudan los Ayuntamientos, aunque en muchos casos son las Diputaciones Provinciales las encargadas de cobrarlo e incluso gestionarlo por encargo de los ayuntamientos.
No transferible al inquilino: aunque algunos contratos incluyan cláusulas, la obligación legal es siempre del propietario o usufructuario.
Sujetos pasivos del Impuesto ¿Quién lo paga?
El sujeto pasivo es la persona obligada a pagar el impuesto. Según la ley, deben hacerlo:
Los propietarios de bienes inmuebles (pisos, casas, locales, terrenos, garajes, etc.).
Los titulares de derechos reales como usufructo, superficie o concesión administrativa.
Ejemplo: si tienes un piso alquilado con derecho de usufructo a un familiar, el usufructuario (quien disfruta del inmueble) será quien pague el IBI, no necesariamente el propietario pleno.
Propietario pleno: si tienes un piso a tu nombre, pagas el IBI.
Usufructuario: si heredaste un usufructo vitalicio de una vivienda, tú pagas el IBI, no el nudo propietario.
Concesionario: una empresa que gestiona un puerto deportivo con concesión administrativa es sujeto pasivo.
🔹 Ejemplo 1:
María hereda de su padre el usufructo de un piso en Valencia. Sus hermanos heredan la nuda propiedad. María debe pagar el IBI mientras viva, aunque no sea la plena propietaria.
🔹 Ejemplo 2:
Un matrimonio alquila su vivienda a una familia. Aunque en el contrato incluyan que el inquilino abonará el IBI, el Ayuntamiento reclamará siempre a los propietarios. Si el inquilino no paga, el matrimonio seguirá siendo responsable frente a la administración.
¿Que bienes tributan por el IBI?
Este tributo grava los bienes inmuebles, que según el Catastro Inmobiliario se clasifican en:
Inmuebles urbanos: viviendas, garajes, locales comerciales, oficinas, naves industriales en suelo urbano.
Inmuebles rústicos: fincas agrícolas, ganaderas o forestales.
Bienes de características especiales (BICES): autopistas, puertos, aeropuertos, centrales hidroeléctricas, etc.
| Tipo de inmueble | ¿Paga IBI? | Ejemplos comunes |
|---|---|---|
| Viviendas urbanas | ✅ Sí | Pisos, chalets, adosados |
| Garajes y trasteros | ✅ Sí | Anexos de viviendas o independientes |
| Locales comerciales | ✅ Sí | Tiendas, oficinas, naves |
| Terrenos rústicos | ✅ Sí | Fincas agrícolas, ganaderas o forestales |
| Bienes de características especiales (BICES) | ✅ Sí | Autopistas, presas, aeropuertos |
| Viviendas de protección oficial (VPO) | ✅ Sí (con bonificación del 50 % durante 3 años) | Viviendas protegidas |
| Inmuebles de cooperativas agrarias | ✅ Sí (con bonificación hasta 95 %) | Terrenos rústicos explotados por cooperativas |
| Edificios públicos de uso gratuito | ❌ No | Colegios, hospitales, comisarías |
| Inmuebles de la Iglesia y asociaciones religiosas | ❌ No | Iglesias, catedrales, templos |
| Bienes del Estado para seguridad y defensa | ❌ No | Cuarteles, carreteras, parques públicos |
Cálculo del IBI
El cálculo del IBI depende de dos factores fundamentales:
1. Valor catastral del inmueble
Es la base imponible del impuesto y se compone de:
Valor del suelo.
Valor de la construcción.
Este valor lo fija el Catastro Inmobiliario, dependiente del Ministerio de Hacienda, y tiene en cuenta criterios como los siguientes:
Superficie del inmueble.
Localización.
Antigüedad de la construcción.
Estado de conservación.
Uso (vivienda, local, industrial).
👉 Es habitual que el valor catastral sea inferior al valor de mercado. En muchos casos supone entre un 50 % y un 70 % del precio real de venta.
2. Tipo impositivo
Lo fija cada Ayuntamiento dentro de unos límites establecidos por la ley:
Inmuebles urbanos: 0,4 % – 1,1 % del valor catastral.
Inmuebles rústicos: 0,3 % – 0,9 %.
Bienes de características especiales: 0,6 % – 1,3 %.
Ejemplo:
Si el valor catastral de tu vivienda urbana es de 90.000 € y el Ayuntamiento aplica un 0,45 %, el IBI será:
90.000 € x 0,45 = 405 € anuales.
Los Ayuntamientos aplican un porcentaje sobre el valor catastral dentro de los márgenes legales.
| Tipo de inmueble | Tipo mínimo | Tipo máximo |
|---|---|---|
| Urbano | 0,4 % | 1,1 % |
| Rústico | 0,3 % | 0,9 % |
| BICES | 0,6 % | 1,3 % |
Si tu recibo tiene errores, te han denegado una bonificación o enfrentas recargos y embargos, un abogado especialista puede ayudarte a reclamar devoluciones, recurrir el valor catastral y defender tus derechos frente al Ayuntamiento.
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Comparativa del IBI por comunidades autónomas
El tipo impositivo medio del Impuesto sobre Bienes Inmuebles varía notablemente entre comunidades autónomas y ciudades. En 2025, los valores más altos se concentran en Aragón (0,74 %), Comunidad Valenciana (0,72 %) y Cataluña (0,66 %). Por el contrario, los más bajos se encuentran en Madrid (0,456 %), País Vasco (0,50 %) y Castilla y León (0,52 %).
👉 Esto significa que una misma vivienda de 100.000 € de valor catastral puede pagar casi el doble de IBI dependiendo del lugar donde se encuentre.
¿Dónde se paga más y menos IBI en España?
Top 5 ciudades con el IBI más caro en España (2025)
| Ranking | Ciudad | Tipo impositivo aprox. | IBI anual (vivienda 100.000 €) |
|---|---|---|---|
| 🥇 1 | Zaragoza | 0,74 % | 740 € |
| 🥈 2 | Valencia | 0,72 % | 720 € |
| 🥉 3 | Barcelona | 0,66 % | 660 € |
| 4 | Alicante | 0,65 % | 650 € |
| 5 | Murcia | 0,59 % | 590 € |
Top 5 ciudades con el IBI más barato en España (2025)
| Ranking | Ciudad | Tipo impositivo aprox. | IBI anual (vivienda 100.000 €) |
|---|---|---|---|
| 🥇 1 | Madrid | 0,456 % | 456 € |
| 🥈 2 | Bilbao | 0,50 % | 500 € |
| 🥉 3 | Valladolid | 0,52 % | 520 € |
| 4 | Sevilla | 0,55 % | 550 € |
| 5 | Málaga | 0,57 % | 570 € |
¿Cuándo se paga el IBI?
El impuesto se devenga el 1 de enero, pero el pago efectivo se realiza en el período que determine cada Ayuntamiento.
Normalmente se paga una vez al año (entre abril y noviembre, dependiendo de la localidad).
Muchos ayuntamientos permiten fraccionar o domiciliar el pago.
Si compras un inmueble durante el año, el vendedor y el comprador pueden pactar cómo repartir el pago, aunque legalmente el obligado es quien sea propietario a 1 de enero.
- Por defecto, si el ayuntamiento no ha fijado otro periodo de cobro, este va del 1 de septiembre al 20 de noviembre.
- Es frecuente que se establezca más de un periodo, si el recibo se paga por ejemplo en dos plazos.
Bonificaciones y reducciones del IBI
La ley prevé bonificaciones obligatorias y potestativas.
Obligatorias (se aplican en todos los municipios)
Viviendas de protección oficial (VPO): 50 % durante los 3 primeros años.
Bienes rústicos de cooperativas agrarias: hasta el 95%.
Potestativas (depende del Ayuntamiento)
Familias numerosas (10–90 %).
Instalación de placas solares.
Bonificación por domiciliación bancaria.
Reducción por pago anticipado.
- Inmuebles con actividades de especial interés municipal
🔹 Ejemplo:
En Zaragoza, una familia numerosa con un piso de 150.000 € de valor catastral podría ahorrar un 50 % del IBI, lo que supone más de 300 € al año.
Impago del IBI: consecuencias reales
No pagar el IBI puede generar:
Recargos automáticos: según el tiempo de demora.
Intereses de demora.
Procedimiento de apremio: embargo de cuentas, nóminas o incluso del propio inmueble.
El IBI es uno de los tributos con mayor capacidad de ejecución por parte de los Ayuntamientos.
Recargo ejecutivo:
5 % si se paga poco después del plazo, y no se ha notificado el apremio.
10 % si se paga en el plazo que te dan una vez recibida la notificación de apremio. Tienes como máximo 20 días naturales.
20 % si se ha pasado el plazo de 20 días, entra en vía ejecutiva, con lo que te van a embargar.
Embargo preventivo: el Ayuntamiento puede embargar cuentas bancarias o nóminas, o cualquier otro bien que tengas (coche, alquileres que cobres, etc.)
Embargo del inmueble: en casos graves, si el impago persiste.
🔹 Caso real frecuente:
Un propietario hereda una finca rústica y se olvida de pagar el IBI durante 5 años. El Ayuntamiento acumula recargos y, al cabo del tiempo, embarga la finca por la deuda.
IBI en herencias y compraventas
Compraventa
El IBI se devenga el 1 de enero.
El propietario en esa fecha es el responsable.
- El IBI de ese año lo paga quien fuera propietario a 1 de enero. El comprador y el vendedor pueden pactar otra distribución en el contrato, pero a efectos legales el Ayuntamiento reclamará al titular catastral.
🔹 Ejemplo:
Si vendes tu piso en marzo, pero eras propietario el 1 de enero, tú pagarás el IBI de todo el año. Otra cosa es que el comprador te reembolse una parte si así lo pactáis.
Herencia
El heredero es sujeto pasivo desde que adquiere el inmueble.
Es importante actualizar el Catastro y notificar al Ayuntamiento para que giren los recibos correctamente.
Diferencias del IBI con otros impuestos
IBI: anual, se paga por ser propietario, o usufructuario. También por el aprovechamiento especial de la vía pública (Kioscos).
Plusvalía municipal (IIVTNU): se paga al transmitir un inmueble urbano pero solo por el valor del suelo.
IRPF: los inmuebles generan imputación de renta o gastos deducibles.
Impuesto de Patrimonio: grava el conjunto de bienes, no solo inmuebles.
11. Trucos y consejos para ahorrar en el IBI
Solicitar bonificaciones municipales (familias numerosas, energía solar).
Revisar el valor catastral: si está mal calculado, se puede recurrir.
Fraccionar o domiciliar el pago: algunos Ayuntamientos ofrecen descuentos.
Estar atento a revisiones catastrales: pueden subir o bajar la cuota del IBI.
Preguntas frecuentes sobre el IBI
¿Quién debe pagar el IBI, el propietario o el inquilino?
El propietario o usufructuario. El inquilino no está obligado, aunque puede pactarse en contrato.
¿Qué pasa si no recibo la carta de pago?
La obligación de pagar existe aunque no llegue la notificación. Se puede consultar en el Ayuntamiento o en la sede electrónica.
¿Se puede desgravar el IBI en la declaración de la renta?
No como deducción directa, salvo en el caso de inmuebles alquilados, donde puede incluirse como gasto deducible.
¿Qué ocurre si mi vivienda está vacía?
El IBI se paga igualmente, aunque el inmueble no genere rendimientos.
¿El IBI sube cada año?
Depende de la revisión catastral y de los tipos impositivos que apruebe el Ayuntamiento.
¿Qué pasa si compro una vivienda en julio?
El IBI de ese año lo paga el vendedor (propietario a 1 de enero), salvo que en contrato se acuerde otra cosa.
¿Cómo sé el valor catastral de mi casa?
Figura en el recibo del IBI, puedes verlo también en la Sede Electrónica del Catastro o solicitando información en el Ayuntamiento.
¿Puede subir el IBI todos los años?
Sí. El Ayuntamiento puede revisar el tipo impositivo y Hacienda puede actualizar valores catastrales.
¿Qué inmuebles están exentos de IBI?
Carreteras, parques públicos, inmuebles de la Iglesia Católica, edificios de defensa nacional, etc.
¿Se puede recurrir el recibo del IBI?
Sí, si hay un error en el valor catastral o en la titularidad. Se presenta recurso en el Ayuntamiento.
🚨 ¿Cuándo necesitas un abogado para reclamar el IBI?
El IBI parece un impuesto sencillo, pero en muchos casos se cometen errores que pueden costarte cientos o miles de euros:
📌 Te han girado un recibo con un valor catastral inflado o incorrecto.
📌 Has heredado un inmueble y el Ayuntamiento te reclama pagos indebidos.
📌 Te han denegado una bonificación por familia numerosa o placas solares.
📌 Estás sufriendo recargos, embargos o procedimientos de apremio.
📌 Has descubierto que tu vivienda paga más IBI que otras similares.
👉 En estas situaciones, contar con un abogado experto en derecho tributario o administrativo es fundamental. Un profesional puede:
✅ Revisar y recurrir el valor catastral.
✅ Reclamar devoluciones de ingresos indebidos.
✅ Negociar con el Ayuntamiento para evitar embargos.
✅ Defender tus derechos en vía administrativa y judicial.
⚖️ No dejes que un error en el IBI afecte a tu bolsillo. Consulta a un abogado especialista y defiende tus derechos.