Gastos de tasación de la hipoteca: cuándo puedes reclamar su devolución
Si firmaste una hipoteca hace años y pagaste tú la tasación del inmueble para la concesión de la hipoteca, es posible que puedas reclamar al banco la devolución de ese dinero.
Durante mucho tiempo las escrituras hipotecarias incluyeron cláusulas que trasladaban al cliente prácticamente todos los gastos de constitución de la hipoteca: notaría, registro, gestoría y también tasación.
La jurisprudencia cambió esta situación.
El Tribunal Supremo estableció que, cuando se declara abusiva la cláusula que imponía al consumidor los gastos hipotecarios y no resulta aplicable la Ley 5/2019, el gasto de tasación corresponde al banco.
Por eso, si pagaste la tasación de una hipoteca antigua, merece la pena comprobar la escritura y la factura.
La hipoteca puede estar incluso cancelada o el préstamo totalmente pagado. Lo importante es comprobar las condiciones en las que se contrató y quién soportó el gasto.
¿Qué son los gastos de tasación de una hipoteca?
Antes de conceder un préstamo hipotecario, es habitual realizar una tasación profesional del inmueble que va a servir como garantía.
La tasación determina el valor del bien y permite a la entidad financiera valorar, entre otras cuestiones, la suficiencia de la garantía hipotecaria.
Durante años fue habitual que el coste de esa tasación se cargara íntegramente al cliente, junto con otros gastos derivados de la formalización de la hipoteca.
Precisamente esa atribución indiscriminada de gastos al consumidor ha dado lugar a miles de reclamaciones judiciales.
¿Quién debe pagar la tasación de una hipoteca antigua?
Esta es la cuestión fundamental.
El Tribunal Supremo resolvió expresamente que, en los préstamos hipotecarios anteriores al régimen introducido por la Ley 5/2019 y cuando se declara nula la cláusula que imponía todos los gastos al consumidor, el coste de la tasación debe ser soportado por la entidad prestamista.La razón es que la normativa anterior no establecía una disposición que impusiera ese gasto al consumidor y, eliminada la cláusula abusiva, no podía mantenerse ese pago a su cargo.
Por tanto, si tu escritura hipotecaria contenía una cláusula que te imponía los gastos y tú pagaste la tasación, puede existir fundamento para reclamar su devolución.
¿Qué hipotecas pueden reclamar los gastos de tasación?
No basta con mirar únicamente el año en que firmaste la hipoteca.
Hay que estudiar el contrato concreto.
Resulta especialmente relevante comprobar:
→ que actuaste como consumidor;
→ que la escritura contiene una cláusula que te atribuyó los gastos hipotecarios;
→ que pagaste efectivamente la tasación;
→ y que al contrato no le resulte aplicable el régimen de distribución de gastos introducido por la Ley 5/2019.
La sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2021 se refiere precisamente a los gastos de tasación de los préstamos hipotecarios cuando no resulta aplicable la Ley 5/2019.
¿Puedo reclamar si la hipoteca ya está pagada?
El hecho de haber terminado de pagar el préstamo no convierte por sí solo en válida una cláusula abusiva.
Lo mismo sucede si la hipoteca fue cancelada posteriormente o si vendiste el inmueble.
Lo que debemos analizar es la cláusula incluida en el contrato y las cantidades que pagaste como consecuencia de ella.
Por tanto, no descartes una reclamación simplemente porque la hipoteca sea muy antigua o ya no exista deuda con el banco.
¿Cuánto dinero puedo recuperar por la tasación?
La cantidad dependerá de lo que realmente pagaste.
Por eso resulta especialmente útil conservar la factura de la empresa tasadora y, cuando sea posible, el justificante del pago.
No existe una cantidad estándar que pueda reclamarse en todos los casos.
La reclamación debe basarse en el gasto efectivamente soportado por el consumidor.
Y aquí hay que distinguir entre los diferentes gastos hipotecarios.
La distribución establecida jurisprudencialmente no es idéntica para todos ellos. Por ejemplo, respecto de las hipotecas sujetas a la jurisprudencia anterior a la Ley 5/2019, el Supremo ha establecido criterios diferentes para notaría, registro, gestoría y tasación.
¿Puedo reclamar otros gastos además de la tasación?
Sí, dependiendo de las circunstancias del préstamo.
La reclamación de gastos hipotecarios puede comprender distintos conceptos, pero no todos se restituyen en la misma proporción.
En términos generales, para los contratos a los que resulta aplicable esta jurisprudencia:
Tasación → puede reclamarse íntegramente al banco.
Registro de la Propiedad → corresponde al banco.
Gestoría → corresponde al banco.
Notaría de constitución del préstamo → se distribuye por mitad entre prestamista y prestatario.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido concretando progresivamente estas consecuencias tras la declaración de nulidad de la cláusula de gastos.
Por eso, si vamos a revisar la tasación, conviene comprobar también el resto de las facturas de la hipoteca.
¿Qué documentación necesito para reclamar la tasación?
Lo ideal es disponer de:
📄 Escritura del préstamo hipotecario.
📄 Factura de la tasación.
📄 Justificante de pago, si se conserva.
📄 Facturas de notaría, registro y gestoría, si también quieres estudiar la devolución de los restantes gastos.
No pasa nada si después de tantos años no conservas absolutamente toda la documentación.
Primero podemos comprobar qué tienes y determinar qué documentos merece la pena intentar recuperar.
No encuentro la factura de tasación: ¿qué puedo hacer?
Es bastante frecuente.
Muchas hipotecas se firmaron hace quince, veinte o incluso más años y los consumidores ya no conservan todas las facturas.
Puede intentarse localizar documentación a través de la propia entidad, de la empresa tasadora o de otros intervinientes en la operación, dependiendo de las circunstancias y del tiempo transcurrido.
La escritura hipotecaria es especialmente importante porque permite comprobar cómo estaba redactada la cláusula de gastos.
Antes de dar por perdida una reclamación por falta de una factura, conviene revisar la documentación que todavía exista.
¿Cómo se reclaman los gastos de tasación al banco?
El primer paso consiste en analizar la escritura y determinar si existe fundamento para solicitar la nulidad de la cláusula de gastos y la restitución de las cantidades correspondientes.
Después puede formularse una reclamación extrajudicial a la entidad financiera.
En ella debe identificarse el préstamo, la cláusula cuestionada y las cantidades cuya devolución se solicita.
Si el banco rechaza la reclamación o no ofrece una solución satisfactoria, puede estudiarse la posibilidad de acudir a los tribunales.
¿Es obligatorio reclamar primero al banco?
Antes de iniciar un procedimiento judicial conviene realizar una reclamación extrajudicial correctamente planteada.
No solo porque el banco puede aceptar total o parcialmente la petición.
La reclamación previa puede tener también relevancia para dejar constancia de la pretensión formulada, de la posición de la entidad y de la fecha en que se realizó.
Por eso no aconsejo limitarse a enviar un correo diciendo simplemente:
«Quiero que me devuelvan los gastos de mi hipoteca».
Es preferible identificar adecuadamente qué se reclama y por qué.
¿Ha prescrito la reclamación de los gastos de tasación?
Esta cuestión ha generado una enorme controversia judicial y no debe resolverse contando automáticamente un número de años desde que se firmó la hipoteca o desde que se pagó la factura.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha rechazado interpretaciones que hagan comenzar el plazo de restitución simplemente desde el momento en que se pagaron los gastos sin tener en cuenta el conocimiento del consumidor sobre el carácter abusivo de la cláusula y sus consecuencias jurídicas. También ha rechazado que la mera existencia de jurisprudencia consolidada sobre cláusulas similares permita presumir ese conocimiento individual del consumidor.
Por tanto, no descartes una hipoteca antigua pensando simplemente que «ya han pasado demasiados años».
La posible prescripción debe analizarse atendiendo a las circunstancias y a la jurisprudencia aplicable.
¿Qué dijo exactamente el Tribunal Supremo sobre la tasación?
La sentencia del Pleno del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero, fue especialmente importante.
El Supremo señaló que la legislación anterior a la Ley 5/2019 no contenía una previsión específica que atribuyera al prestatario el gasto de tasación.
Como consecuencia de la nulidad de la cláusula que imponía esos gastos al consumidor, estableció que el pago de la tasación correspondía al prestamista. Esta doctrina fue reiterada posteriormente por el propio Tribunal Supremo.
Ese es el fundamento por el que numerosos consumidores pueden reclamar el importe que pagaron por tasar el inmueble hipotecado.
¿Y las hipotecas firmadas con la Ley 5/2019?
Aquí la situación es diferente.
La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario estableció un nuevo régimen legal de distribución de determinados gastos.
Por eso no debemos trasladar automáticamente la jurisprudencia sobre las antiguas cláusulas de gastos a cualquier hipoteca actual.
La reclamación que estamos explicando en esta página se refiere fundamentalmente a contratos anteriores sometidos al régimen sobre el que se pronunció el Tribunal Supremo al declarar las consecuencias de la nulidad de aquellas cláusulas.
El banco dice que aceptaste pagar la tasación
Que una cláusula figure firmada dentro de una escritura no impide por sí mismo que pueda ser declarada abusiva.
En los contratos celebrados con consumidores, las condiciones generales están sometidas al control previsto por la normativa de protección de consumidores.
Precisamente todo el litigio sobre los gastos hipotecarios nace de cláusulas que aparecían incorporadas a contratos y escrituras firmadas por los prestatarios.
La cuestión no es simplemente si firmaste.
La cuestión es si la cláusula podía imponer válidamente ese gasto al consumidor.
¿Merece la pena reclamar únicamente la tasación?
Dependerá de la cantidad y de las circunstancias del caso.
Pero antes de decidirlo conviene comprobar algo importante: quizá no tengas solamente el gasto de tasación para reclamar.
Si la escritura contiene una cláusula de gastos susceptible de nulidad, podemos revisar conjuntamente:
tasación, registro, gestoría, parte de los gastos notariales, y las demás cuestiones que puedan resultar relevantes en ese préstamo.
Una factura aislada puede parecer pequeña. El conjunto de gastos puede ser bastante diferente.
¿Pagaste la tasación de una hipoteca antigua?
Si conservas la escritura y la factura de tasación, podemos comprobar si existe fundamento para reclamar su devolución.
Y si además tienes las facturas de notaría, registro o gestoría, podemos revisar todos los gastos hipotecarios conjuntamente.
No importa que la hipoteca tenga muchos años o que el préstamo ya esté pagado: antes de descartar la reclamación, hay que estudiar la documentación y la situación concreta.
