La dación en pago

la dación en pago

La dación en pago es uno de los términos más buscados y comentados en los últimos años en el ámbito del derecho bancario y civil en España. Millones de familias han atravesado situaciones de impago de sus hipotecas, sobre todo a raíz de la crisis inmobiliaria de 2008 y de las posteriores dificultades económicas.

Pero ¿qué significa exactamente dación en pago? ¿Cuándo se puede pedir? ¿Cuáles son sus ventajas e inconvenientes? ¿Es siempre la mejor solución para quien no puede seguir pagando su hipoteca?

En esta guía extensa y clara vamos a resolver todas estas dudas. Te contaremos con detalle en qué consiste, qué dice la normativa, cómo se solicita, qué requisitos debes cumplir, cuáles son las alternativas, y te daremos ejemplos prácticos que te ayudarán a entenderlo.

Además, incluiremos una sección de preguntas frecuentes (FAQ) y te recordaremos por qué contar con un abogado especializado en derecho bancario puede marcar la diferencia entre resolver tu problema o quedarte atrapado en una deuda interminable.

Y recuerda: si te encuentras en una situación parecida y necesitas asesoramiento, puedes llamarnos al 856 214 371 o escribirnos a info@abogadosbancarios.es. Estudiaremos tu caso y buscaremos la mejor solución para ti.

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es un mecanismo jurídico mediante el cual un deudor entrega un bien (casi siempre su vivienda habitual) al acreedor, normalmente un banco, a cambio de cancelar la deuda pendiente.

En la práctica significa que, si no puedes seguir pagando tu hipoteca, puedes ofrecer al banco la vivienda hipotecada y, a cambio, la deuda queda saldada en su totalidad.

Esto incluye no solo el capital pendiente, sino también los intereses ordinarios, de demora y las posibles costas judiciales.

Un ejemplo sencillo:

Imagina que tienes una hipoteca pendiente de 150.000 euros, pero debido a una crisis personal (pérdida de empleo, divorcio, enfermedad) ya no puedes seguir pagando. Intentas vender la vivienda, pero el mercado está a la baja y el inmueble solo vale 110.000 euros.

Si vendieras por tu cuenta, todavía deberías al banco la diferencia (40.000 euros más intereses). En cambio, si negocias una dación en pago y el banco la acepta, entregas la vivienda y tu deuda desaparece.


Origen y contexto de la dación en pago en España

Aunque el concepto de datio in solutum (dar en pago algo distinto de lo pactado) existe desde hace siglos en el derecho civil, en España no era un mecanismo habitual en las hipotecas.

La crisis económica y financiera que estalló en 2008 cambió la situación:

  • Miles de familias no podían afrontar su hipoteca.

  • Los bancos ejecutaban la vivienda, la subastaban a precios bajos y, aun así, los deudores seguían debiendo dinero.

  • Esto generó un drama social y numerosas protestas.

Ante esta situación, el Gobierno aprobó el Real Decreto-Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que introdujo el Código de Buenas Prácticas.

Gracias a esta norma, la dación en pago se convirtió en una solución posible para deudores en situación de especial vulnerabilidad.

Marco legal de la dación en pago

En el Código Civil

El artículo 1166 del Código Civil establece que el deudor no puede obligar al acreedor a recibir una cosa distinta a la pactada, salvo que haya acuerdo entre ambos.

Esto significa que la dación en pago no es un derecho automático, sino un pacto voluntario entre banco y cliente.

Real Decreto-Ley 6/2012 y Código de Buenas Prácticas

Esta norma abrió la puerta a que determinadas familias vulnerables puedan solicitar la dación en pago, siempre que su banco esté adherido al Código de Buenas Prácticas.

Entre otras medidas, el código contempla:

  • Reestructuración de la deuda hipotecaria.

  • Quitas sobre el capital.

  • Y, como último recurso, la dación en pago con cancelación total de la deuda.

Jurisprudencia

Los tribunales han reiterado que la dación en pago solo puede producirse con el consentimiento del banco, salvo que se cumplan estrictamente los supuestos del Código de Buenas Prácticas.

Requisitos para acceder a la dación en pago

No basta con pedirla: es necesario que se cumplan ciertos requisitos.

Principales condiciones

  1. Vivienda habitual: la hipoteca debe recaer sobre la vivienda principal del deudor.

  2. Situación económica vulnerable:

    • Desempleo de todos los miembros de la familia.

    • Ingresos inferiores a 3 veces el IPREM (con límites según circunstancias).

    • Endeudamiento hipotecario superior al 50% de los ingresos.

  3. Precio de la vivienda: no debe superar los límites fijados según el tamaño del municipio.

  4. Banco adherido: la entidad debe estar adherida al Código de Buenas Prácticas.

Importante

La dación en pago no es automática. El banco tiene que aceptarla y, en ocasiones, puede ofrecer antes una reestructuración de la deuda o una quita parcial.


Procedimiento para solicitar la dación en pago

El proceso puede resumirse en los siguientes pasos:

  1. Solicitud formal: el deudor presenta una carta al banco solicitando la dación en pago.

  2. Documentación: se entrega toda la documentación económica y familiar (nóminas, desempleo, certificados de discapacidad, empadronamiento, etc.).

  3. Estudio del banco: la entidad analiza si se cumplen los requisitos.

  4. Negociación: se puede abrir un proceso de negociación en el que el banco ofrezca alternativas.

  5. Firma notarial: si se acepta, se firma una escritura pública de dación en pago.

  6. Entrega de llaves: se hace efectiva la entrega de la vivienda.

  7. Cancelación registral: la deuda hipotecaria queda cancelada en el Registro de la Propiedad.

Ejemplo práctico

Ana y Luis tienen una hipoteca de 100.000 € sobre su vivienda en Cádiz. Los dos están en paro y tienen dos hijos. Sus ingresos mensuales no superan los 1.200 €. Presentan la solicitud de dación en pago, el banco comprueba que cumplen los requisitos y acepta. Firman la escritura, entregan las llaves y su deuda queda cancelada.


Ventajas de la dación en pago

  • Cancelación total de la deuda: una vez entregada la vivienda, ya no hay riesgo de que el banco siga reclamando dinero.

  • Fin de intereses y costas: se eliminan recargos y costes judiciales.

  • Evita embargos futuros: no podrán embargarte nóminas, cuentas ni bienes futuros.

  • Posibilidad de alquiler social: en algunos casos, puedes seguir viviendo en la casa con un alquiler reducido durante un tiempo.

Desventajas de la dación en pago

  • Pérdida de la vivienda: supone dejar de ser propietario.

  • Impacto en la solvencia: puede dificultar conseguir crédito en el futuro.

  • Avalistas: si existen, deben ser expresamente liberados, de lo contrario seguirán respondiendo.

  • No siempre se concede: depende de la aceptación del banco.


Diferencia entre dación en pago y otras figuras

  • Venta del inmueble: se vende la casa y se paga la hipoteca, pero si el precio no cubre la deuda, sigue existiendo deuda pendiente.

  • Quita: el banco perdona parte de la deuda, pero se sigue debiendo una cantidad.

  • Reestructuración: se amplían plazos o se bajan intereses, pero la deuda continúa.

  • Ley de Segunda Oportunidad: permite cancelar deudas a particulares en insolvencia, incluso tras liquidar patrimonio.


Casos reales y ejemplos

  • Caso 1: Un matrimonio en paro con tres hijos entrega su vivienda mediante dación en pago. La deuda queda cancelada y el banco les ofrece un alquiler social de 200 €/mes durante 3 años.

  • Caso 2: Un autónomo con hipoteca y avalistas familiares entrega la vivienda, pero el banco no libera a los avalistas. Resultado: sus padres siguen siendo responsables de parte de la deuda.

  • Caso 3: Una persona con un piso hipotecado lo entrega en dación en pago. Más tarde vuelve a trabajar y puede empezar de cero, sin arrastrar deudas antiguas.

Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Qué es la dación en pago y qué implica?
La dación en pago es un acuerdo por el que el deudor entrega la vivienda al banco para extinguir la deuda hipotecaria en su totalidad, incluidos intereses y costas, siempre que la entidad lo acepte expresamente.

2. ¿La dación en pago cancela toda la deuda?
Sí, siempre que conste en la escritura de dación en pago, la entrega de la vivienda salda el 100% de la deuda pendiente.

3. ¿Está el banco obligado a aceptarla?
No de forma general. Solo las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas deben valorarla en supuestos de vulnerabilidad, pero la aceptación depende del caso.

4. ¿Qué ocurre con los avalistas en una dación en pago?
Para que los avalistas queden liberados, la exoneración debe recogerse de forma expresa en el documento de dación en pago.

5. ¿Puedo seguir viviendo en la casa tras la dación en pago?
En ciertos supuestos se puede pactar un alquiler social temporal, permitiendo al deudor permanecer en la vivienda por una renta reducida.

6. ¿Qué documentación debo presentar para solicitar la dación en pago?
Normalmente se exige DNI, libro de familia, certificado de empadronamiento, contrato de hipoteca, justificante de ingresos o desempleo, y cualquier documento que acredite la situación de vulnerabilidad.

7. ¿Qué pasa si el banco no acepta la dación en pago?
En ese caso se puede intentar negociar una reestructuración de la deuda, solicitar una quita parcial o valorar acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad.

8. ¿Puedo entregar otra propiedad distinta a mi vivienda habitual en dación en pago?
Por lo general no. La dación en pago suele estar limitada a la vivienda habitual hipotecada. Para segundas residencias o locales, el banco no está obligado a aceptarla.

9. ¿Cuánto tiempo tarda el proceso de dación en pago?
Depende del banco y de la documentación aportada, pero suele oscilar entre 2 y 6 meses desde la solicitud hasta la firma notarial.

10. ¿Qué diferencia hay entre dación en pago y subasta judicial?
En la subasta judicial la vivienda se ejecuta y, si el precio no cubre la deuda, el deudor sigue debiendo dinero. En la dación en pago, en cambio, la deuda queda cancelada totalmente con la entrega de la vivienda.

Corolario:

La dación en pago es una herramienta útil en situaciones de grave dificultad económica. No siempre es posible, pero cuando se concede permite a las familias empezar de nuevo sin la deuda de la hipoteca.

Eso sí, no conviene afrontarla sin asesoramiento. Cada caso es distinto y es fundamental contar con un abogado especializado que analice tu situación, negocie con el banco y defienda tus derechos.

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