14/07/2024

Reclamar Hipotecas IRPH y pedir anulación de sus intereses

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Las hipotecas referenciadas a IRPH son muchos más costosas que las que están en Euribor.

Hipotecas IRPH

Tabla de contenidos

¿Que es el IRPH?

Es un tipo de referencia para el cálculo de los intereses ampliamente utilizado en España.

Probablemente contrataste tu hipoteca y, en vez de fijarla en Euríbor, el banco te impuso IRPH, asegurándote de que era más estable.

Este índice no solo se aplicó a los préstamos hipotecarios de viviendas libres, sino que también se utilizó IRPH para viviendas de VPO.

El banco no te explicó cómo esto podía afectar tu economía, y te diste cuenta tarde, cuando comprobaste que todos pagaban menos hipoteca.
Las cláusulas IRPH son cláusulas abusivas, y por tanto, pueden ser nulas cuando el banco no ha actuado con la transparencia requerida. 

Pero esto debe demostrarse, y eso es lo complicado.

Tipos de interés: fijo, variables y mixtos

Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios suelen ser de tres tipos: FIJOS, VARIABLES y MIXTOS

Tipo fijo

En una hipoteca con un TIPO FIJO, siempre se va a cobrar un interés fijado previamente DURANTE TODA LA VIDA DEL PRÉSTAMO,

Por ello, el tipo de interés será el mismo desde el principio al final, independientemente de que los intereses del dinero suban o bajen.

Es el tipo de interés que te da más seguridad, porque el cliente siempre sabe lo que va a pagar. 

Si consigues un préstamo a tipo fijo con un interés bajo, probablemente estés haciendo un buen negocio.

Tipo variable

En una hipoteca con TIPO VARIABLE, el interés se fija tomando como referencia un índice oficial, habitualmente el EURÍBOR, u otros tipos, como el IRPH.

Hace años se utilizaban tipos ya extinguidos, como el MIBOR, LIBOR y otros.

Al interés de referencia se le añade un tanto por ciento determinado, que es lo que se conoce como diferencial.

La suma del Euríbor (por ejemplo) más el diferencial, nos va a dar el tipo de interés total que vamos a ir pagando.

Como estos intereses de referencia suben o bajan en función de los mercados financieros, los intereses que se aplican a los préstamos se revisan temporalmente.

Estas revisiones se establecen normalmente cada seis o doce meses.

Es raro encontrar revisiones en periodos más largos o más cortos de tiempo, porque lo que se intenta es adecuar el interés a la actualidad

Tipo mixto

En una hipoteca con TIPO MIXTO, el interés es fijo durante un periodo determinado, normalmente al principio, y variable a partir de determinado momento.

Esto es y ha sido muy habitual en el mercado hipotecario español durante los últimos años.

Lo normal es que los primeros seis o doce meses se pague un interés fijo, y partir de este plazo, se aplique el tipo variable.

Hay otras ocasiones en que el tipo de interés fijo se extiende durante varios años, pero a un tipo distinto cada uno de ellos.

¿De qué tipo es una hipoteca en IRPH?

Las hipotecas IRPH son de tipo variable, con lo que las cuotas varían en función de la evolución de estos tipos.

Pero también pueden ser de tipo mixto, ya que es habitual que al principio tengan un tipo fijo, incluso durante varios años.

Se dan casos de que estos tipos fijos son distintos en cada uno de los periodos durante el plazo en que los tipos son fijos, no variables.

Existe, por tanto una multiplicidad de fórmulas, siempre buscando el mayor interés de la entidad financiera, no el tuyo como cliente.

¿Qué significa IRPH?

IRPH significa «Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios».

En principio, existían dos tipos: el IRPH bancos y el IRPH. cajas. 

Actualmente solo existe un tipo: IRPH entidades.

IRPH Entidades: cómo lo calculan los bancos

Ese cálculo sigue siendo casi un misterio. 

Se supone que el IRPH es el tipo medio de interés al que los bancos y otras entidades financieras prestan su dinero en las hipotecas.

El IRPH se denomina oficialmente tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre.

Se calcula como la media aritmética simple de los precios ponderados por el saldo de las operaciones de préstamos con garantía hipotecaria a plazo igual o superior a tres años.

Siempre para adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas durante el mes al que se refieren los índices.

Sin embargo, esto es y ha sido muy criticado, porque para este cálculo no se han utilizado dichos tipos de interés propiamente, sino la T.A.E., o sea, la Tasa Anual Equivalente.

En esta T.A.E. se incluyen no solo los intereses, sino conceptos como comisiones, seguros, y se tiene en cuenta también el plazo de la operación.

Por tanto, dicho índice está inflado. 

Siendo superior en todos los casos la T.A.E. al tipo de interés, su utilización para calcular dichos tipos medios no es más que otro abuso.

El cálculo del IRPH no es la media del mercado hipotecario

Para el cálculo se han utilizado los valores informados y aportados por cada una de las entidades bancarias, sin tener en cuenta el diferente «peso» de cada una de ellas. 

Para que el cálculo fuera correcto, habría que ponderar la importancia de cada una de las entidades según el número de préstamos concedidos.

No es lo mismo una entidad como Banco Santander,  que la caja de ahorros Liberbank, (ahora fusionada con Unicaja), mucho más pequeña.

Tampoco es lo mismo el número de préstamos hipotecarios que tiene concedidos uno que la otra.

Pues bien, el cálculo del IRPH obvia todo esto, y le da la misma importancia a una que al otro. 

Basta que Liberbank haya subido un poco sus hipotecas, aunque haya concedido 150 en un mes, para que el IRPH suba para todo el mundo.

El IRPH se publica por el Banco de España en el B.O.E., y en su página web  pueden comprobarse las series mensuales de todos estos años atrás.

El hecho de esta publicación es un argumento que se utiliza cómo demostrativo de la «transparencia» de este índice

Diferencias entre IRPH y Euribor

Si se compara con el EURÍBOR, se verá como la diferencia entre un tipo y otro es abismal, según la época:

Por ejemplo, en diciembre de 2013, el Euríbor estaba a 0,543%, mientras que el IRPH el mismo mes estaba a 3,287, o sea, 2,74 puntos más.

La diferencia de tipos suponía una diferencia en la cuota mensual bestial.

En los índices de febrero de 2020, el IRPH estaba a 1,816, mientras que el Euríbor seguía en negativo, a -0,266 %.

Esto significa que una hipoteca a IRPH más 1,5, por ejemplo, estaba pagando 3,316%.

Mientras que la misma hipoteca referenciada a Euríbor con el mismo diferencial de 1,5, pagaba solo 1,5% de interés.

Pero en la actualidad,  el Euribor está en 4,07%, y el IRPH, cuyos últimos datos son de mayo de 2023, es de 3,967%.

Es consecuencia de la subida de los tipos decretada por el Banco Central Europeo para intentar contener la inflación de los países de la eurozona.

La sentencia IRPH del Tribunal Supremo de 2017

Las primeras sentencias de las Audiencias Provinciales  consideraron el IRPH como un índice poco transparente y lo anularon, dando la razón a los consumidores.

Pero el Tribunal Supremo, máximo adalid de la banca, dijo que no se podía hacer el control de la transparencia.

Se justificaba en que era un índice oficial, y que el consumidor debía conocer que se utilizan distintos métodos para calcular los intereses de las hipotecas.

Por eso dio la razón al banco, Kutxabank.

Esta sentencia, dictada el 14/12/2017, contó con los votos particulares de dos magistrados que sí entendían que procedía este control de transparencia.

La sentencia del TJUE sobre el IRPH de marzo de 2020

Un juzgado de Barcelona planteó este asunto como una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea. 

El 3 de marzo el TJUE dictó sentencia en la que se declara que SÍ ES PROCEDENTE ESTE CONTROL DE TRANSPARENCIA por los jueces españoles.

Sin embargo, dejó en manos de los jueces la comprobación de si, en cada caso particular, se ha cumplido el deber de transparencia.

Este deber es el que tiene la entidad financiera con el cliente, para que el mismo pudiera conocer realmente lo que significaba tener una hipoteca en IRPH.

La sentencia no declara la nulidad de la cláusula de interés IRPH de forma general, pero contradice lo que dictaminó el Tribunal Supremo español. 

Dice que debe ser estudiado cada caso particular, y someterse la cláusula al obligado control de transparencia. 

Igualmente, si quieres enterarte de primera mano lo que dijeron los jueces europeos, puedes pinchar en el enlace siguiente:

https://curia.europa.eu/jcms/upload/docs/application/pdf/2020-03/cp200023es.pdf

La nueva sentencia del TJUE sobre el IRPH de julio de 2023

En fecha 13 de julio de 2023, el TJUE emite nueva sentencia que resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia 17 Palma de Mallorca.

Pues bien, obviamos lo farragoso de la sentencia y nos vamos a su fallo.

Viene a decir el TJUE que deben tenerse en cuenta una serie de parámetros para hacer el juicio de transparencia, que determinará si la cláusula es transparente o no. 

Recalca la importancia que tiene el hecho de que el consumidor conozca cómo se calcula el tipo del IRPH.

El TJUE remarca que obligatoriamente se tiene que hacer un análisis de la abusividad.

Pero indican de modo expreso, que una cláusula no transparente, por sí sola, no tiene porqué ser abusiva.

Esto supone que se deberá hacer el juicio de buena fe por parte del profesional (en este caso, el banco) y el juicio de desequilibrio. 

Tiene que comprobar si un consumidor,  suficientemente informado, hubiera contratado ese tipo de interés en lugar de otro.

No sólo eso, sino que  se deberá comparar si el tipo de interés del contrato de préstamo en IRPH difiere mucho de los otros tipos habituales en el mercado hipotecario de manera que se pueda comprobar si hay una gran desproporción.

Por último, el TJUE recomienda que deberán tenerse en cuenta otras cláusulas del contrato de la hipoteca que por su naturaleza llegan a poder considerarse como intereses encubiertos.

¿Que va a pasar a partir de ahora?

Pues que el Tribunal Supremo tiene que tener en cuenta esta sentencia en las suyas propias, porque la jurisprudencia del TJUE es de obligada incorporación a sus propias resoluciones.

Pero cómo ya sabemos, y  dado que esta sentencia del TJUE no viene a modificar de forma sustancial la doctrina anterior, el Supremo seguirá siendo el mejor defensor de los bancos.

Vistas todas las resoluciones anteriores, y el hecho de que la falta de transparencia no determina por si sola la abusividad de una cláusula, mucho nos tememos que el asunto se va a quedar igual que estaba, y que seguirán desestimándose las demandas presentadas, porque aunque se ganen en las audiencias provinciales, el Supremo tiene la última (¿o penúltima?) palabra.

ABOGADOS ESPECIALISTAS para reclamar tu hipoteca IRPH

Por todo ello, si tu hipoteca en IRPH tiene una absoluta falta de transparencia y de su redacción puede deducirse claramente su abusividad, incluso aunque ya terminaras de pagar tu préstamo, procedería la devolución de lo abonado de más.

Si tu préstamo sigue en vigor, procedería la devolución de lo pagado de más y lo que se llama la «integración del contrato»:

Esto es: se pediría el cambio del tipo de referencia del interés por el Euríbor, que aunque ahora está alto, sin duda bajará en un plazo no muy largo.

También, como posibilidad teórica, se podría pedir la anulación del tipo de referencia, dejando solo como tipo de interés el diferencial acordado en la escritura, e incluso la anulación de todo el interés, porque la ley no obliga a que un préstamo tenga que tener interés.

Pero estas posibilidades, a día de hoy, desde nuestra práctica entendemos que no se van a dar en la realidad. 

Al principal además hay que sumarle los intereses de demora, si se declarara la anulación de la cláusula. 

Si quieres que te hagamos un cálculo de la posible devolución, contacta con nosotros, envíanos la documentación para estudiarla y te contestaremos en un plazo breve. 

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